近日，石家莊網(wǎng)友發(fā)帖稱(chēng)，因均價(jià)高出附近商品房和購(gòu)房者無(wú)繼承權(quán)，該市上千套經(jīng)適房遭棄購(gòu)。對(duì)此，該市相關(guān)部門(mén)回應(yīng)稱(chēng)，定價(jià)偏高因建設(shè)時(shí)遇到建材漲價(jià)等因素，但這批房不可能降價(jià)。當(dāng)?shù)毓賳T承認(rèn)，因當(dāng)?shù)刂械仁杖腚A層住房問(wèn)題基本解決，經(jīng)適房可能退出舞臺(tái)中心。
本報(bào)訊 近日，有申購(gòu)者反映，石家莊市今年推出的首批經(jīng)適房，上千套遭遇棄購(gòu)。申購(gòu)者指出，經(jīng)適房利潤(rùn)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的3%，導(dǎo)致定價(jià)超高。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)回應(yīng)稱(chēng)，雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)為其下屬企業(yè)，但該批經(jīng)適房定價(jià)合理，也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)虛報(bào)現(xiàn)象，因此不可能降價(jià)。
今年首批經(jīng)適房申購(gòu)遇冷
石家莊今年推出的首批經(jīng)適房，遭棄購(gòu)危機(jī)。據(jù)申購(gòu)者張先群(化名)介紹，該市首批經(jīng)適房分為兩個(gè)樓盤(pán)，分別為安苑二期和南嶺小區(qū)，位于該市市區(qū)最邊上。
張先群說(shuō)，安苑二期和南嶺小區(qū)，共3000多套住房，申購(gòu)之初已露雞肋跡象。兩個(gè)小區(qū)均價(jià)定為2680元/平米，一部分樓盤(pán)甚至達(dá)到了2800元/平米，僅比附近普通商品房低200元到400元，以至于安苑二期公開(kāi)供應(yīng)2389套房，只有1070戶(hù)申購(gòu)，排號(hào)選房者又少了333戶(hù)。南嶺小區(qū)申購(gòu)者反映也有棄購(gòu)。
該批經(jīng)適房利潤(rùn)被指超標(biāo)
有申購(gòu)者指出，按照石家莊市物價(jià)局《石價(jià)宅字(2009)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格批準(zhǔn)書(shū)》，安苑二期容積率為2.5，地價(jià)按150萬(wàn)/畝，財(cái)務(wù)成本按6%年利率計(jì)算，政府收費(fèi)部分按100元/平米算，其項(xiàng)目成本約為：
土地費(fèi)用900元/平米，建安成本1000元/平米，加上前期設(shè)計(jì)、勘察等費(fèi)用，項(xiàng)目全部成本約2280元/平米。而現(xiàn)在的售價(jià)為2680元/平米，項(xiàng)目利潤(rùn)率為17.5%。
而按照國(guó)家規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)經(jīng)適房時(shí)，利潤(rùn)不得超過(guò)3%。除去去年建材價(jià)位較高因素，現(xiàn)利潤(rùn)仍然涉嫌超標(biāo)。
而5月份，該市房產(chǎn)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，多層商品房均價(jià)3117元，經(jīng)適房均價(jià)2116元。
對(duì)比上述價(jià)格，申購(gòu)者認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)是在“打經(jīng)適房的招牌，賣(mài)商品房的價(jià)。”
申購(gòu)者透露，安苑二期開(kāi)發(fā)企業(yè)———石家莊市安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司，是該市住房保障和房產(chǎn)管理局下屬企業(yè)，這樣的“父子關(guān)系”可能推高了房?jī)r(jià)。
申購(gòu)者介紹，購(gòu)房合同規(guī)定：買(mǎi)受人對(duì)本套經(jīng)濟(jì)適用房擁有有限產(chǎn)權(quán)，不得進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)。
一位申購(gòu)者感嘆：“這樣的經(jīng)適房?jī)r(jià)格，對(duì)開(kāi)發(fā)商太經(jīng)濟(jì)了。”
雖然，南嶺小區(qū)開(kāi)發(fā)商并非房管局下屬企業(yè)，但因價(jià)格偏高，該小區(qū)申購(gòu)者和安苑二期申購(gòu)者均要求降價(jià)，并要求明確產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
物價(jià)部門(mén)稱(chēng)價(jià)優(yōu)商品房
然而，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)認(rèn)為，上述經(jīng)適房定價(jià)，比鄰近商品房具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
石家莊市物價(jià)局經(jīng)營(yíng)收費(fèi)處處長(zhǎng)孫客新提供的7月25日更新數(shù)據(jù)顯示，距安苑二期約300米的樓盤(pán)價(jià)位分別為：麗日青城現(xiàn)房3700元/平米，鳳凰城期房4200元/平米。
孫客新說(shuō)，物價(jià)部門(mén)當(dāng)初定價(jià)時(shí)，參照建房成本為準(zhǔn)，而非周邊的商品房?jī)r(jià)格。石家莊市物價(jià)局成本調(diào)查隊(duì)出示的安苑二期建房成本審核報(bào)告顯示，安苑小區(qū)B區(qū)住宅成本(不含稅)為每平方米2348.59元，C區(qū)住宅成本(不含稅)為每平方米2473.77元。
申購(gòu)者認(rèn)為，如果以此計(jì)算，B區(qū)和C區(qū)住宅利潤(rùn)也超過(guò)13%。
房管部門(mén)承認(rèn)定價(jià)偏高
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，6月份，該市商品房均價(jià)3300元，而記者尚未獲得該月經(jīng)適房均價(jià)。
對(duì)此，石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)肖香寶承認(rèn)，這次推出的經(jīng)適房定價(jià)比以往高，“容積率低、建材成本上漲，是定價(jià)較高的主因”。
肖香寶承認(rèn)，安苑二期開(kāi)發(fā)企業(yè)確屬局里下屬企業(yè)，“但我可以負(fù)責(zé)任地說(shuō)，該項(xiàng)目實(shí)行了公開(kāi)招標(biāo)，如有證據(jù)顯示有人故意增大成本，我們將嚴(yán)厲追責(zé)。”
另外，對(duì)于有限產(chǎn)權(quán)說(shuō)法，肖香寶解釋說(shuō)，石家莊市廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房管理中心解釋稱(chēng)，有限產(chǎn)權(quán)就是說(shuō)，如獲得房屋產(chǎn)權(quán)后可立即轉(zhuǎn)讓?zhuān)毥?jīng)政府價(jià)格部門(mén)會(huì)同房管部門(mén)定價(jià)，出售給符合經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。肖香寶介紹，2007年后，石家莊市嚴(yán)格執(zhí)行這些規(guī)定，合同未注明房主擁有繼承權(quán)，確實(shí)存在疏忽。
7月27日，石家莊市審計(jì)局駐建筑口特派辦主任張肴波表示，河北省審計(jì)廳正在復(fù)核該批經(jīng)適房建設(shè)成本，“結(jié)果還沒(méi)出來(lái)”。
■ 表態(tài)
“產(chǎn)權(quán)和價(jià)格不能輕易變”
該市官員稱(chēng)可將棄購(gòu)房出售，利潤(rùn)補(bǔ)貼給申購(gòu)者
“如果不是為了打擊經(jīng)適房被炒，也不會(huì)有有限產(chǎn)權(quán)一說(shuō)，房子會(huì)賣(mài)得更好。”石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)肖香寶說(shuō)，經(jīng)適房被棄，說(shuō)明老百姓不滿(mǎn)意，但價(jià)格和產(chǎn)權(quán)方面，“市政府不能輕易變更”。
肖香寶說(shuō)，如果把這棄購(gòu)房作為商品房出售，然后將利潤(rùn)補(bǔ)貼給申購(gòu)者，也符合政策。
“這不是鬧一下就降的問(wèn)題，畢竟屬于國(guó)有資產(chǎn)。”石家莊市政府副秘書(shū)長(zhǎng)董玉輝明確表示：沒(méi)有降價(jià)空間。
■ 備忘
棄購(gòu)事件(部分)
● 2007年7月14日
濟(jì)南204套經(jīng)適房過(guò)半被棄購(gòu)
● 2008年8月
杭州第一期經(jīng)適房?jī)沙稍鈼壻?gòu)
● 2008年12月
廣州首批經(jīng)適房1170套被棄購(gòu)
● 2008年
該年度深圳市388套經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購(gòu)
■ 探因
“經(jīng)適房要退出舞臺(tái)中心”
石家莊市房管部門(mén)稱(chēng)下一步將對(duì)廉租房?jī)A斜
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，石家莊市經(jīng)適房遭遇棄購(gòu)，還有深層次原因。
經(jīng)適房開(kāi)發(fā)資金籌集是難點(diǎn)
按照國(guó)家規(guī)定，政府只給予經(jīng)適房建設(shè)政策支持，但資金必須由地方政府籌集，這讓經(jīng)適房建設(shè)，首先面臨資金難題。
采訪(fǎng)中，石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)肖香寶介紹，在經(jīng)適房建設(shè)中，政府只提供政策及土地優(yōu)惠，而建房資金由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)。開(kāi)發(fā)企業(yè)一般先行墊付或者政府出面尋求銀行資助，然后出售經(jīng)適房回收資金。
而房產(chǎn)公司的資金又從何而來(lái)？肖香寶透露，安苑二期的開(kāi)發(fā)商資金，源于國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行給予的4億元貸款資助，而這筆資金是副市長(zhǎng)王大虎到任后爭(zhēng)取來(lái)的。
相關(guān)專(zhuān)家稱(chēng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)墊付資金，數(shù)目巨大，且利潤(rùn)不如商品房，資金確實(shí)是個(gè)難題。而安苑二期的建設(shè)資金獲取，只是個(gè)案。
房市低迷時(shí)5%利潤(rùn)可吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)
肖香寶說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)適房，房產(chǎn)企業(yè)只被允許3%利潤(rùn)，政府還可以減免2%管理費(fèi)，也就是說(shuō)利潤(rùn)大致為5%。加之，經(jīng)適房售賣(mài)有保障，在房產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，企業(yè)愿意開(kāi)發(fā)經(jīng)適房，“有事做總比沒(méi)事做好”。
石家莊房市經(jīng)歷年初的調(diào)整后，進(jìn)入五六月份，均價(jià)大漲，這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商是否愿意介入經(jīng)適房開(kāi)發(fā)，肖香寶未予回應(yīng)。
經(jīng)適房戶(hù)型位置等不利因素遭詬病
經(jīng)適房建成后，出現(xiàn)棄購(gòu)的原因，不外乎價(jià)格、戶(hù)型、位置等。
肖香寶介紹，當(dāng)初建設(shè)這批經(jīng)適房時(shí)，他就懷疑其可能會(huì)成為雞肋。
“建造時(shí)正好遇到建材價(jià)格上漲，好不容易買(mǎi)到了吧，以石家莊現(xiàn)在的家庭結(jié)構(gòu)，一家三代，就60多平米，又不夠住。”肖香寶說(shuō)，還有低收入者去銀行貸款都有較大困難。
而申購(gòu)者張先群介紹，二環(huán)處于石家莊市區(qū)邊緣地帶，這樣的地理位置也為申購(gòu)者所詬病。
申購(gòu)者認(rèn)為體內(nèi)循環(huán)太過(guò)苛刻
另外，石家莊對(duì)轉(zhuǎn)賣(mài)經(jīng)適房行為實(shí)行“體內(nèi)循環(huán)”，有限產(chǎn)權(quán)是指，購(gòu)買(mǎi)上述兩套經(jīng)適房者，可以隨時(shí)上市，但必須經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)定價(jià)，然后購(gòu)買(mǎi)者只能是后面排號(hào)的經(jīng)適房申購(gòu)者。申購(gòu)者認(rèn)為限制條件過(guò)于苛刻。
肖香寶坦承，如果不是為了避免打擊經(jīng)適房落入炒房者手中，也不會(huì)出現(xiàn)“體內(nèi)循環(huán)”，便不會(huì)導(dǎo)致申購(gòu)者誤讀，更不會(huì)出現(xiàn)大面積棄購(gòu)。
中等收入階層住房解決 經(jīng)適房必將退出
雖然如此，但肖香寶指出，經(jīng)適房投入巨大，回報(bào)也很明顯。他說(shuō)，經(jīng)適房和商品房一起，使石家莊人均居住面積，從90年代初的9平米漲到現(xiàn)在的28平米。
但隨著中等收入階層住房問(wèn)題的逐步解決，肖香寶說(shuō)，現(xiàn)在到了解決低收入階層住房的時(shí)候，而廉租房比經(jīng)適房的優(yōu)勢(shì)更加明顯，所以經(jīng)適房必須從舞臺(tái)的中央退居到次要位置。
低收入家庭難購(gòu)經(jīng)適房可租廉租房
肖香寶說(shuō)，解決低收入者住房問(wèn)題，廉租房是更佳的選擇。低收入者如果要買(mǎi)房，不管是經(jīng)適房還是商品房，都面臨嚴(yán)峻的銀行信貸問(wèn)題，廉租房就可以解決這個(gè)問(wèn)題。
據(jù)肖香寶介紹，石家莊現(xiàn)在的主要工作就是解決低收入階層的住房問(wèn)題，“我只能說(shuō)，廉租房更合適，這也是石家莊下一步的政策傾斜方向”。
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