在房市低迷很長(zhǎng)一段時(shí)間之后，10月22日，國(guó)家財(cái)政部發(fā)布房市新政，政府將救市的傳言變成現(xiàn)實(shí)，從11月1日起，國(guó)家實(shí)施一系列房市新舉，其中，人民銀行擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購(gòu)買普通住房引人注目。
一系列房市新政發(fā)布的背后，是各級(jí)政府拯救房市的用心。
(1)個(gè)人購(gòu)買市區(qū)住房可享受財(cái)政補(bǔ)貼
10月20日，石家莊市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展若干意見(jiàn)》，20條救市措施彰顯了政府的決心。
按照新政，凡個(gè)人購(gòu)買省會(huì)市區(qū)內(nèi)住房的，可享受以下財(cái)政補(bǔ)貼：個(gè)人購(gòu)買二手住房、商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)并按時(shí)全額繳納契稅的，按契稅額的50%給予補(bǔ)貼；城中村改造、舊城改造、危陋住宅區(qū)改造中被拆遷人購(gòu)買住房，購(gòu)房?jī)r(jià)格不超過(guò)土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)的，免征契稅；超過(guò)部分按規(guī)定征收契稅，但對(duì)按時(shí)全額繳納契稅的，按契稅額的50%給予補(bǔ)貼。
對(duì)購(gòu)買第一套商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付房款比例按20%執(zhí)行。個(gè)人住房公積金貸款額度按最高40萬(wàn)元執(zhí)行，貸款最長(zhǎng)期限按30年執(zhí)行。對(duì)未繳存住房公積金貸款的購(gòu)房人，可由正常繳存住房公積金且未申請(qǐng)使用住房公積金貸款的職工(不少于2人)擔(dān)保，申請(qǐng)住房公積金貸款。夫妻雙方均正常繳存公積金、符合住房公積金貸款條件的，可以分別申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買住房。
另外，凡在市區(qū)投資購(gòu)買70平方米以上商品住房的，可持《房屋所有權(quán)證》申請(qǐng)辦理本人及直系親屬的市區(qū)戶口。
“我們已同財(cái)政部門協(xié)商好，這一規(guī)定從20日起開(kāi)始執(zhí)行。個(gè)人無(wú)論是購(gòu)買商品房還是二手房，不論是大戶型還是小戶型都給予相應(yīng)的補(bǔ)貼，直到2009年12月31日止。”省會(huì)相關(guān)部門人士告訴記者。
據(jù)該人士解釋，在個(gè)人購(gòu)房認(rèn)定時(shí)間上，商品住房以交易雙方辦理手續(xù)，簽訂買賣合同日為準(zhǔn)；二手住房以交易雙方辦理房產(chǎn)交易手續(xù)日起。根據(jù)政策，以大戶型為代表的房產(chǎn)按4%的比例征收契稅的，給予補(bǔ)貼后，購(gòu)房者實(shí)際繳納的契稅為2%；按1.5%比例征收契稅的，給予補(bǔ)貼后，購(gòu)房者實(shí)際繳納的契稅為0.75%。
(2)首次購(gòu)買小戶型自住房受益最大
專家分析，國(guó)家一系列政策最大的受益者將是首次購(gòu)買小戶型自住房的購(gòu)房者。按照財(cái)政部發(fā)布的新政策，房屋賣方的土地增值稅可以免交，買方的契稅只需交1%，雙方的印花稅都免交。這樣，買賣雙方均各自節(jié)省了一大部分。業(yè)內(nèi)人士計(jì)算后得出，對(duì)于首次購(gòu)買小戶型普通住宅的購(gòu)房者而言，各類稅費(fèi)的減免，可以使總稅費(fèi)下降35%左右。
從9月16日央行下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率算起，短短42天內(nèi)，以5年期以上自住性商業(yè)房貸利率為例，共下調(diào)1.8個(gè)百分點(diǎn)，這種調(diào)息力度為房貸誕生以來(lái)20年里從未有過(guò)，這也表明國(guó)家希望通過(guò)激活房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量來(lái)刺激消費(fèi)。
連環(huán)政策必將為“房奴”松綁。業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，這一段時(shí)間的大幅度降息，一下子抵消了過(guò)去六年來(lái)緩慢升息所累計(jì)的結(jié)果，使得房貸利率完全恢復(fù)到2002年時(shí)的最低水平。這次沒(méi)有調(diào)整存貸利率，只調(diào)房貸利率，表明國(guó)家非常明確選擇將房地產(chǎn)業(yè)作為刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要著力點(diǎn)。
(3)“提前還貸潮”近期難以再現(xiàn)
財(cái)政部發(fā)布消息，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，購(gòu)房契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，人民銀行決定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。
人民銀行表示，金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。
10月31日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行率先推出房貸新政的實(shí)施細(xì)則。記者從有關(guān)方面獲悉，其他銀行的河北分行或已收到總行文件，正在根據(jù)本地實(shí)際情況制訂實(shí)施細(xì)則，或正在等待總行的文件。據(jù)了解，細(xì)則出臺(tái)后，各家銀行將對(duì)客戶進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，分為不同的利率等級(jí)。
有銀行人士為記者算了一筆賬，目前，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率是7.47%，按七折算為5.229%。而1年期存款利率已經(jīng)達(dá)到3.87%(整存整取)，這意味著銀行房貸業(yè)務(wù)的利差只有1.3%多一點(diǎn)，扣除正常的呆賬準(zhǔn)備金1%以及相應(yīng)的稅費(fèi)、人工成本，“做房貸幾乎是入不敷出了”。
如果將這一“倒掛”現(xiàn)象集中到一個(gè)客戶身上，則顯得更為極端。目前，整存整取5年期存款利率為5.58%，而5年以上貸款基準(zhǔn)利率的70%為5.229%。假設(shè)客戶有100萬(wàn)房貸余額且已有100萬(wàn)閑散現(xiàn)金，如果利率5年內(nèi)不調(diào)整，客戶不提前還貸，而是將資金存入同一銀行，5年后其利息總收入接近27萬(wàn)，而支付的貸款總利息僅為14萬(wàn)。可以肯定地說(shuō)，如果執(zhí)行0.7倍利率的群體較大的話，“提前還貸潮”或?qū)⒃诮衲昴┟髂瓿蹼y以再現(xiàn)。
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