目前市場上銷售的大部分是期房，根據(jù)國家有關規(guī)定，在購房時賣方應“五證齊全”。買房人買房前要弄清項目是否合法，主要手段就是查看該項目是否具有“五證”?！拔遄C”即《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》。因為《商品房銷售(預售)許可證》是在前四證齊全的基礎上才能辦理的，所以，購房者只需查看“預售許可證”就能知道樓盤銷售是否合法。
根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房必須符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期等?！邦A售許可證”表明，房管部門已經(jīng)審查了其他各項開發(fā)商應完成的手續(xù)，并對這些手續(xù)的真實性、合法性進行了檢驗。
《商品房預售許可證》應當載明下列內容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；預售許可證編號；預售商品房的性質、坐落位置、幢號或者樓層、面積；發(fā)證機關和發(fā)證日期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照《商品房預售許可證》核準的內容預售商品房。買房人除審看《商品房預售許可證》上是否載明這些內容外，還要注意查看該證的真?zhèn)巍?
按照相關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房銷售廣告，應當在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置，同時要明示《商品房預售許可證》編號。所以買房人在看商品房預售廣告時，除了看價格、位置、戶型這些你所關心的內容以外，不要忘了看一看上面是否標有《商品房預售許可證》編號。如果沒有，就應該打一個問號。
由于未取得預售許可證之前的預售不受法律保護，一旦發(fā)生糾紛，購房者權益很難得到維護。因此，購房者購買未取得法定預售資格的樓房，存在極大的風險和隱患。
據(jù)了解，違規(guī)預售給購房者帶來的風險至少有四個方面。首先，如果開發(fā)商沒有取得商品房預售許可證，那么他投入了多少資金，購房者不清楚，而主管部門也無法監(jiān)控，樓盤什么時候建成完工、能不能建起來就無法得到保證。樓盤有可能因為開發(fā)商資金問題中途停工而變成“爛尾樓”，或者因為開發(fā)商把錢挪作他用、攜款而逃甚至直接宣布破產(chǎn)而無法交付使用，這讓購房者防不勝防。其次，開發(fā)商出現(xiàn)欺詐行為的概率增加，購房者僅憑開發(fā)商的銷售廣告、幾張圖紙和置業(yè)顧問的如簧巧舌便交了預付款，而且開發(fā)商拿到錢后開個收款憑據(jù)就完事，根本不會與購房者簽訂合同。這極大地誘發(fā)了逾期交房、合同欺詐、承諾不兌現(xiàn)、綠化面積、住房面積與實際不符等嚴重傷害購房者權益的事情的發(fā)生。再其次，購房者能不能如愿得到想要的房子也是個問題。如果開發(fā)商只蓋100套房子，他卻接受了200人的認購，那么有的購房者即使交了錢也未必能得到房子。最后，房子由于未取得預售許可證，手續(xù)不全，可能就無法辦理房產(chǎn)證。
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