萬(wàn)億投資誘惑下，地方住房保障體系正在悄然變化。
近日，河北、遼寧、山東等地先后停建經(jīng)濟(jì)適用房，一改過(guò)去重經(jīng)濟(jì)適用房輕廉租房的做法，紛紛提出以擴(kuò)大廉租房保障范圍解決低收入者家庭住房困難問(wèn)題。河北石家莊、山東濟(jì)寧等城市擬將廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件“并軌”，逐漸減少經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、分配規(guī)模。
一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士表示，早在國(guó)務(wù)院刺激經(jīng)濟(jì)“十條意見(jiàn)”中提出“保障性安居工程”詞語(yǔ)時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就在研究經(jīng)濟(jì)適用房重新定位問(wèn)題，研究如何將其與安居工程結(jié)合起來(lái)。當(dāng)前地方政府紛紛棄建經(jīng)濟(jì)適用房，或會(huì)帶來(lái)全國(guó)住房體系的調(diào)整。
地方“并軌”
按照2007年“國(guó)務(wù)院24號(hào)文”確定的分層次住房保障體系，廉租房用于解決城鎮(zhèn)低保家庭住房困難，2010年前將其保障范圍擴(kuò)大到城鎮(zhèn)低收入家庭。經(jīng)濟(jì)適用房用于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難，其保障范圍與廉租房對(duì)接，但是兩者準(zhǔn)入門(mén)檻不一樣，廉租房比經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入門(mén)檻更高。
“國(guó)務(wù)院24號(hào)文”提出，2010年前中西部地區(qū)將廉租房保障范圍擴(kuò)大到低收入家庭；東部地區(qū)在2008年底前將廉租房保障范圍擴(kuò)大到低收入家庭。
而從目前情況來(lái)看，地方政府遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在了“國(guó)務(wù)院24號(hào)文”前面。
12月7日，河北省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)曲俊義做客當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)“陽(yáng)光訪談”時(shí)透露，河北省正在研究將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房進(jìn)行“并軌”。原來(lái)規(guī)定是低于當(dāng)?shù)仄骄杖胨?.5倍的最低收入家庭享受廉租房，低于當(dāng)?shù)仄骄杖?.8倍的低收入家庭享受經(jīng)濟(jì)適用房，今后將統(tǒng)一調(diào)整為低于當(dāng)?shù)仄骄杖?.8倍的家庭既可以享受經(jīng)濟(jì)適用房又可以享受廉租房。
曲俊義表示，2009年將是河北省著力擴(kuò)大廉租房保障范圍的一年。按照河北省日前出臺(tái)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，2009年河北省廉租房建設(shè)規(guī)模由8萬(wàn)套擴(kuò)大到8.5萬(wàn)套，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積由180萬(wàn)平方米，降低到150萬(wàn)平方米。
“此舉是為了解決經(jīng)濟(jì)適用房滯銷(xiāo)的問(wèn)題?！笔仪f市住房保障和房產(chǎn)管理局有關(guān)人士接受記者采訪時(shí)表示，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房“并軌”后，大量經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象會(huì)選擇廉租房，以此緩解經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)不出去，每年又要大規(guī)模建設(shè)的問(wèn)題。
無(wú)獨(dú)有偶，山東濟(jì)寧市也宣布將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房申請(qǐng)條件“并軌”，另?yè)?jù)記者了解，濟(jì)南市等地也都有意效仿。
而遼寧沈陽(yáng)市的做法更令人稱(chēng)絕。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，沈陽(yáng)市正在醞釀一套經(jīng)濟(jì)適用房保障新辦法，即停建經(jīng)濟(jì)適用房，每戶(hù)按5.5萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，享受經(jīng)濟(jì)適用房保障的家庭可到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品房。
沈陽(yáng)市建委人士稱(chēng)，此舉在于消化沈陽(yáng)市市場(chǎng)存量房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)市存量房已經(jīng)達(dá)到4000萬(wàn)平方米，而沈陽(yáng)市每年房屋銷(xiāo)售僅能消化1000萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)市想借此消化掉房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
實(shí)際上，進(jìn)入12月以來(lái)，已經(jīng)有越來(lái)越多的城市宣布從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)做保障房。
“我們明年也準(zhǔn)備收購(gòu)市場(chǎng)上的商品房作為經(jīng)濟(jì)適用房，暫時(shí)不大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房了，有關(guān)辦法正在制定中。”上述石家莊市住房保障保障和房產(chǎn)管理局有關(guān)人士說(shuō)。
記者了解到，在石家莊市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房態(tài)度變冷的背后，幾乎是所有城市在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中遇到的一樣的問(wèn)題：首先是房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)，目前提出停建、緩建經(jīng)濟(jì)適用房的城市經(jīng)適房房?jī)r(jià)與商品房房?jī)r(jià)差距不過(guò)1000元/平方米，而經(jīng)適房又要受?chē)?guó)家政策限制，為有限產(chǎn)權(quán)。其滿(mǎn)5年后上市流通收益七成還要交給政府，經(jīng)適房吸引力下降的情況下，很多申請(qǐng)經(jīng)適房的家庭選擇了棄購(gòu)。其次，地方政府不肯撥好的地塊建設(shè)經(jīng)適房，經(jīng)適房選址多在偏遠(yuǎn)地區(qū)，對(duì)購(gòu)房者生活造成不便。最后，地方政府對(duì)經(jīng)適房建設(shè)投入不足，經(jīng)適房降價(jià)空間有限，使其價(jià)格與商品房?jī)r(jià)構(gòu)不成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)分析說(shuō)，地方出現(xiàn)經(jīng)適房和廉租房“并軌”的問(wèn)題，并非地方住房保障已經(jīng)發(fā)展到了應(yīng)保盡保的階段，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇變化帶來(lái)的后遺癥。房?jī)r(jià)由快漲到快跌，住房保障體系也應(yīng)相應(yīng)變化。
廉租房誘惑
與經(jīng)適房遇冷不同，廉租房卻在各地走熱。宣布將經(jīng)適房和廉租房“并軌”的幾個(gè)城市，也都宣布在2009年大幅度加大廉租房建設(shè)力度。
回建強(qiáng)分析說(shuō)，地方政府對(duì)廉租房的投資積極性主要還來(lái)自中央4萬(wàn)億投資的誘惑。日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥對(duì)外宣布，未來(lái)3年將投資9000億元做保障性安居工程，其中建設(shè)經(jīng)適房400萬(wàn)套，投資6000億元，廉租房200萬(wàn)套，投資2150億元。
其中，雖然經(jīng)適房投資規(guī)模遠(yuǎn)比廉租房大，但是資金來(lái)源上，中央財(cái)政卻不投一分錢(qián)，是地方政府出地，開(kāi)發(fā)商出錢(qián)來(lái)建設(shè)的，6000億元經(jīng)適房投資主要來(lái)自民間。
而200萬(wàn)套廉租房投資的2150億元卻需要中央和地方兩級(jí)財(cái)政，以及公積金收益、土地出讓收益來(lái)共同完成，資金保證上更具優(yōu)勢(shì)。
9000億元的住房保障投資計(jì)劃甫一宣布，地方政府對(duì)待住房保障的態(tài)度就發(fā)生了變化：原來(lái)對(duì)住房保障不熱情的地方政府開(kāi)始大張旗鼓地做保障房建設(shè)；原來(lái)重限價(jià)房、經(jīng)適房建設(shè)的地方政府開(kāi)始棄建限價(jià)房和經(jīng)適房，轉(zhuǎn)向大力建設(shè)廉租房。
一位專(zhuān)家在新浪樂(lè)居營(yíng)銷(xiāo)高峰論壇上告訴記者，地方政府原來(lái)有熱情做限價(jià)房和經(jīng)適房，是因?yàn)檫@些房屋不需要地方政府投資，地方政府出地，開(kāi)發(fā)商出錢(qián)。而目前房?jī)r(jià)下跌的情況下，限價(jià)房和經(jīng)適房已經(jīng)影響到了地方房?jī)r(jià)和商品房銷(xiāo)售，進(jìn)而影響到了地方的土地財(cái)政，因此地方政府對(duì)限價(jià)房和經(jīng)適房的態(tài)度急轉(zhuǎn)直下。
記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，第四季度追加的1000億元投資進(jìn)行分配，其中約75億元住房保障資金將按照中央1∶地方2∶銀行1的比例進(jìn)行資金安排，地方建設(shè)廉租房將有20%的資金可以從中央財(cái)政獲得，其支持力度超過(guò)了以往任何時(shí)期，因此地方政府對(duì)爭(zhēng)取保障房資金上十分踴躍。
一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士介紹，目前很多地方政府已經(jīng)領(lǐng)到了第四季度追加的保障房資金。大概標(biāo)準(zhǔn)是西部地區(qū)每平方米補(bǔ)助300元，中部地區(qū)每平方米補(bǔ)助100元。由于當(dāng)前很多項(xiàng)目申請(qǐng)手續(xù)不全，能夠提供完整項(xiàng)目開(kāi)工資料的項(xiàng)目爭(zhēng)取資金幾乎“人人有份”。
回建強(qiáng)表示，一方面是廉租房大規(guī)模建設(shè)，另一方面是經(jīng)適房建設(shè)規(guī)模萎縮，地方政府寧可從市場(chǎng)上回購(gòu)商品房也不再進(jìn)行新經(jīng)適房建設(shè)，這種情況持續(xù)下去，住房保障體系就會(huì)發(fā)生“自變”。
上述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士向記者透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司組織了多個(gè)地區(qū)的代表正在德國(guó)考察，上次去德國(guó)考察住房保障制度是在2000 年，隨后出臺(tái)了經(jīng)適房和廉租房保證政策。時(shí)隔8年后再次探訪德國(guó)住房保障體制，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部完善住房保障體系的想法大相徑庭。
值得注意的是，目前我國(guó)住房保障體制和德國(guó)相比有兩個(gè)明顯差異：一是德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄體制比中國(guó)的住房公積金體制更具有保障性，其對(duì)住房保障的金融支持力度更大；二是德國(guó)只有福利房等類(lèi)似中國(guó)廉租房的產(chǎn)品，根本沒(méi)有經(jīng)適房這種又有產(chǎn)權(quán)，又屬于住房福利的產(chǎn)品。
但是回建強(qiáng)等業(yè)內(nèi)分析師表示，即使如此，經(jīng)適房也不可能短期內(nèi)被取消，因?yàn)槠湟呀?jīng)被寫(xiě)入了“國(guó)務(wù)院24號(hào)文”，而且短期內(nèi)讓中國(guó)這么多需要住房保障的人群都去租房也不現(xiàn)實(shí)。但是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)研究給經(jīng)適房注入更多內(nèi)容，例如將限價(jià)房等產(chǎn)品內(nèi)容放入經(jīng)適房，擴(kuò)大經(jīng)適房保障范圍，以此挽救面臨困境的經(jīng)適房。
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